Guide des droits et des démarches administratives
Renouvellement ou prolongation tacite du bail commercialFiche pratique
À l'expiration du contrat de bail commercial (9 ans minimum), le bailleur (propriétaire) peut adresser à son locataire une offre de renouvellement. Le locataire qui n'a rien reçu peut également être à l'initiative du renouvellement en adressant une demande au bailleur. Lorsque le bailleur et le locataire ne se manifestent pas, le bail se prolonge automatiquement pour une durée indéterminée : on parle alors de tacite prolongation.
En fin de bail (c'est-à-dire à la fin du délai de 9 ans) 3 situations peuvent être envisagées :
Le bailleur prend l’initiative du renouvellement : il adresse un congé avec offre de renouvellement à son locataire. Ce congé lui permet de proposer un nouveau loyer. S'il n'envoie pas de congé au locataire et que le bail se poursuit (on parle de tacite reconduction), le loyer pourra être augmenté uniquement lors de la révision triennale.
Le locataire peut aussi être à l'initiative du renouvellement lorsqu'il n'a pas reçu de congé du bailleur. Il peut alors adresser directement une demande de renouvellement à son bailleur. Il peut mentionner dans sa demande un loyer renouvelé. Ce loyer est alors calculé en fonction de la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT. Cette variation constitue un plafond : on parle de plafonnement du loyer.
Lorsque que les deux parties gardent le silence, le bail commercial se poursuit au-delà des 9 ans pour une durée indéterminée. On parle de tacite prolongation. Le bailleur ou le locataire peut mettre fin à tout moment à cette tacite prolongation en adressant un congé avec un préavis de 6 mois.
À l'arrivée de l'échéance fixée dans le contrat, le bail commercial peut être renouvelé par le bailleur. Il adresse alors à son locataire un congé avec une offre de renouvellement du bail.
Ce congé permet de proposer un nouveau loyer à son locataire établi en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou, s'il s'applique, de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
Envoi d'un congé
Le bailleur doit envoyer un congé par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) au moins 6 mois avant la date d'expiration du bail.
Ce congé doit préciser les éléments suivants :
Motifs pour lesquels il est donné
Possibilité pour le locataire de saisir le tribunal judiciaire avant l'expiration d'un délai de 2 ans s'il souhaite contester le congé ou demander le paiement d'une indemnité d'éviction
Lorsque le bail s'est prolongé de façon tacite, le congé doit être délivré au moins 6 mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil (c'est-à-dire le 31 mars ; le 30 juin, le 30 septembre ou 31 décembre).
Exemple
Par exemple, un bail commercial est signé le 1er juillet 2014 et prend fin le 30 juin 2023. Le bailleur donne congé à son locataire le 1eraoût 2023. Ce congé étant donné au cours de la prolongation tacite, il est effectif 6 mois après la date du congé et le dernier jour du trimestre civil, c'est-à-dire le 31 mars 2024.Réponse du locataire
Lorsque le locataire a reçu un congé avec offre de renouvellement de la part de son bailleur, il a 3 possibilités :
Refuser l'offre de renouvellement : le bail commercial prend fin. Dans ce cas, le bailleur ne verse pas au locataire une indemnité d'éviction.
Accepter le renouvellement et le nouveau loyer proposé : il peut donner son accord exprès soit par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice ) soit par lettre recommandée avec accusé de réception. Il peut aussi donner son accord de manière tacite, par exemple en payant spontanément l'augmentation du loyer proposée par le bailleur.
Accepter le renouvellement mais en refusant le nouveau loyer : le bailleur et le locataire peuvent alors décider à l'amiable du montant du loyer. Cependant, si les parties ne trouvent pas d'accord, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation des baux commerciaux (CDC) ou le tribunal judiciaire si la commission de conciliation n'a pas pu trouver d'accord.
Commission départementale de conciliation
Tribunal judiciaire
Attention
Lorsque le locataire ou le bailleur est en procédure collective, c'est le tribunal des activités économiques (TAE) qui est compétent dans les ressorts des 12 villes suivantes : Avignon, Auxerre, Le Havre, Le Mans, Limoges, Lyon, Marseille, Nancy, Nanterre, Paris, Saint-Brieuc et Versailles.En savoir plus sur le tribunal des activités économiques (TAE)
À titre d'expérimentation depuis le 1er janvier 2025 jusqu'au 31 décembre 2028, les tribunaux de commerce de 12 villes sont remplacés par des tribunaux des activités économiques (TAE).
Les tribunaux des villes suivantes sont concernés : Avignon, Auxerre, Le Havre, Le Mans, Limoges, Lyon, Marseille, Nancy, Nanterre, Paris, Saint-Brieuc et Versailles.
Ces TAE ont des compétences plus larges que les tribunaux de commerce puisqu'ils traitent des affaires suivantes :
Litiges sur les baux commerciaux à l’occasion d'une procédure collective. Il faut un lien suffisant entre la procédure collective et le bail : par exemple, litige concernant la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ou le montant de l'indemnité d'éviction.
Procédures amiables (c'est-à-dire le mandat ad hoc, la procédure de conciliation) des associations, des agriculteurs, des sociétés civiles et des sociétés libérales
Procédures collectives des associations, des agriculteurs, des sociétés civiles et des sociétés libérales
Le ministère de la Justice met à disposition un simulateur pour connaître le tribunal compétent :
Renouvellement du contrat de bail commercial
Lorsque les parties sont d'accord pour renouveler le bail commercial, un nouveau contrat est signé aux mêmes conditions que celles du bail venu à expiration.
Cependant, les parties peuvent se mettre d'accord pour modifier certaines clauses du contrat initial.
Le montant du loyer renouvelé est calculé de l'une des 2 façons suivantes :
En fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou, s'il s'applique, de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). On dit que le loyer est plafonné à la variation de l'ILC ou de l'ILAT.
En fonction de la valeur locative (et donc déplafonné).
Pour en savoir plus sur le loyer renouvelé, vous pouvez consulter la fiche Bail commercial : fixer et réviser le loyer
Lorsque le locataire n'a pas reçu de congé avec offre de renouvellement à la fin de la durée du contrat de bail (9 ans minimum), il peut adresser une demande de renouvellement à son bailleur. En effet, le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement de son bail commercial (ou « droit à la propriété commerciale »).
Droit au renouvellement du bail commercial
Conditions du droit au renouvellement du bail commercial
Pour bénéficier de ce droit au renouvellement, le locataire doit respecter les 3 conditions suivantes :
Être propriétaire du fonds de commerce
Être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour un commerçant ou au registre national des entreprises (RNE) pour un artisan. Cette condition d'immatriculation au RCS doit être remplie à la date de la délivrance du congé ou à la date de demande de renouvellement formulée par le locataire.
Exploiter le fonds de commerce de manière effective dans les locaux au cours des 3 années précédant la date d'expiration du bail ou de sa reconduction. L'exploitation effective correspond à une exploitation commerciale réelle, régulière et conforme aux dispositions du bail. En d'autre termes, l'exploitation du fonds de façon intermittente, l'absence d'activité dans les lieux ou une activité trop récente ne permettent pas au locataire de bénéficier du droit au renouvellement.
L'absence d'une seule de ces conditions fait perdre au locataire son droit au renouvellement.
Droit au renouvellement en cas de cession du bail commercial
En cas de cession du bail commercial, le cessionnaire (c'est-à-dire celui qui rachète le bail), dispose d'un droit au renouvellement du bail si la cession a lieu au cours des 6 premières années du bail.
Cependant, lorsque la cession du bail intervient dans les 3 dernières années du bail commercial, il faut distinguer les 2 situations suivantes :
Cession du fonds de commerce : pour bénéficier du droit au renouvellement du bail, le locataire doit avoir exploité le fonds de commerce d'une manière effective pendant 3 ans. Ici, le nouvel acquéreur du fonds de commerce a la possibilité de compléter sa durée d'exploitation avec celle du vendeur du fonds de commerce et peut donc bénéficier du renouvellement du bail commercial.
Cession du seul droit au bail : le nouvel acquéreur ne peut pas bénéficier du droit au renouvellement du bail. Dans ce cas, le nouvel acquéreur a intérêt à obtenir du bailleur une promesse de renouvellement ou un renouvellement anticipé du bail préalablement à la signature de l'acte de cession.
Demande de renouvellement du bail commercial
Si le locataire n'a pas reçu de congé de la part du bailleur et qu'il souhaite obtenir le renouvellement du bail commercial, il doit faire une demande de renouvellement de son bail.
Cette demande doit respecter les conditions suivantes :
Être envoyée par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice dans les 6 mois qui précèdent l'expiration du bail.
-
Comporter la mention figurant à l'alinéa 4 de l'article L. 145-10 du code de commerce :
« dans les 3 mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte d'huissier, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ».
La demande de renouvellement peut contenir une proposition de loyer mais ce n'est pas une obligation.
Le bailleur dispose de 2 options :
Il doit faire connaître sa décision dans un délai de 3 moisà compter de la réception de la demande en renouvellement.
S'il ne répond pas dans ce délai, il est considéré avoir accepté le renouvellement.
Le bailleur n'est pas obligé d'accepter de façon formelle (par un écrit) le renouvellement du bail commercial. Cependant, s'il souhaite obtenir une augmentation de loyer, il doit répondre et en faire la demande par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice).
Pour refuser le renouvellement du bail, le bailleur doit respecter toutes les conditions suivantes :
Préciser les motifs du refus par acte de commissaire de justice. S'il s'agit de « motifs graves et légitimes » comme le non-paiement des charges, l'absence de réparations du local prévu dans le bail ou encore le défaut d'exploitation effective du fonds de commerce, le bailleur n'aura pas d'indemnité d'éviction à verser.
Informer le locataire de la possibilité de contester le refus de renouvellement ou le montant de l'indemnité d'éviction proposée devant le tribunal judiciaire. Le locataire a un délai de 2 ans à compter de la date à laquelle il a connaissance du refus de renouvellement pour saisir le tribunal judiciaire.
Lorsque le locataire ou le bailleur est en procédure collective, c'est le tribunal des activités économiques (TAE) qui est compétent dans les ressorts des 12 villes suivantes : Avignon, Auxerre, Le Havre, Le Mans, Limoges, Lyon, Marseille, Nancy, Nanterre, Paris, Saint-Brieuc et Versailles.
En savoir plus sur le tribunal des activités économiques (TAE)
À titre d'expérimentation depuis le 1er janvier 2025 jusqu'au 31 décembre 2028, les tribunaux de commerce de 12 villes sont remplacés par des tribunaux des activités économiques (TAE).
Les tribunaux des villes suivantes sont concernés : Avignon, Auxerre, Le Havre, Le Mans, Limoges, Lyon, Marseille, Nancy, Nanterre, Paris, Saint-Brieuc et Versailles.
Ces TAE ont des compétences plus larges que les tribunaux de commerce puisqu'ils traitent des affaires suivantes :
Litiges sur les baux commerciaux à l’occasion d'une procédure collective. Il faut un lien suffisant entre la procédure collective et le bail : par exemple, litige concernant la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ou le montant de l'indemnité d'éviction.
Procédures amiables (c'est-à-dire le mandat ad hoc, la procédure de conciliation) des associations, des agriculteurs, des sociétés civiles et des sociétés libérales
Procédures collectives des associations, des agriculteurs, des sociétés civiles et des sociétés libérales
Le ministère de la Justice met à disposition un simulateur pour connaître le tribunal compétent :
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial concernant uniquement les locaux d'habitation accessoires aux locaux commerciaux si les 2 conditions suivantes sont réunies :
Le bailleur doit habiter lui-même le local d'habitation ou le faire occuper par un membre de sa famille (son conjoint, ses ascendants ou descendants ou ceux de son conjoint).
Le bénéficiaire de la reprise ne doit pas disposer d'une habitation correspondant à ses besoins normaux (par exemple, local froid et humide)
Si le bailleur n'a pas envoyé de congé et que le locataire n'a pas demandé le renouvellement du bail, celui-ci se poursuit purement et simplement pour une durée indéterminée. On parle de tacite prolongation. Ce n'est pas un nouveau contrat, c'est le même contrat de bail commercial qui est prolongé.
Poursuite du bail
Le bail commercial se poursuit aux mêmes conditions.
Par conséquent, les parties continuent d'appliquer le contrat de bail initial :
Le bailleur respecte toutes les obligations contenues dans le contrat (par exemple, prendre en charge les grosses réparations).
Le locataire continue de payer le loyer et les charges. Le loyer du bail commercial reste le même pendant la tacite prolongation. Cependant, une révision triennale du loyer peut être envisagée.
À savoir
Si la durée du bail dépasse 12 ans à compter de la conclusion du bail initial, le bailleur peut déplafonner le loyer. Cela signifie que le loyer n'est plus fixé en fonction de la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) mais il peut être fixé à la valeur locative. Ce déplafonnement entraîne généralement une hausse de loyer importante pour le locataire.Cession du fonds de commerce et du bail
En cas de tacite prolongation du bail commercial, le locataire peut céder son fonds de commerce. Cependant, le nouvel acquéreur s'expose à un risque de non-renouvellement du bail commercial ou à une hausse de loyer.
En effet, le bailleur peut décider du non-renouvellement du bail en envoyant un congé 6 mois avant la date de fin souhaitée et au dernier jour du trimestre civil.
À savoir
Si la durée du bail dépasse 12 ans (à compter du bail initial), le bailleur pourra déplafonner le loyer. Cela signifie que le loyer pourra être fixé à la valeur locative et donc être augmenté.Mettre fin à la tacite prolongation
Le bailleur ou le locataire peuvent mettre fin à la tacite prolongation du bail commercial. Pour cela, ils doivent envoyer un congé qui respecte les conditions suivantes :
Par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
Au moins 6 mois avant la date de fin souhaitée et pour le dernier jour du trimestre civil (31 mars, 30 juin, 30 septembre ou 31 décembre).
Exemple
Le bailleur donne congé au locataire le 4 avril 2024 pendant la période de tacite prolongation. Le congé ne prendra pas effet le 4 octobre 2024 mais le dernier jour du trimestre civil en cours, c'est-à-dire le 31 décembre.Voir aussi
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Références
-
Code de commerce : articles L145-1 à L145-3
Champ d'application du bail commercial -
Code de commerce : articles L145-8 à L145-12
Renouvellement du bail commercial -
Code de commerce : article L145-22
Refus de renouvellement et droit de reprise des locaux d'habitation -
Code de commerce : articles R145-2 à R145-11
Loyer fixé à la valeur locative
